לפי נייר העמדה, יורשים של דירות שהתקבלו בירושה אינם מאבדים את זכויות המס שלהם בעת כניסה לפרויקט התחדשות עירונית. להפך – הם יכולים לשמר את הפטור גם כאשר מדובר בדירת התמורה החדשה שתתקבל בסיום הפרויקט. הבסיס לכך הוא עיקרון "כניסה לנעלי המוריש", שלפיו היורש נכנס למעמדו המשפטי והמיסויי של המוריש.
עו״ד ספי גבאי, העוסק בליווי בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מסביר כי המשמעות הפרקטית ברורה: הזכאות לפטור אינה "נעלמת" עם פטירת בעל הדירה. אם המוריש היה זכאי לפטור ממס שבח – גם היורש יוכל ליהנות ממנו, לרבות במכירת הדירה החדשה שתיבנה במסגרת הפרויקט. לדבריו, מדובר במהלך שמסיר חסם מהותי שגרם במשך שנים ליורשים להסס לפני חתימה על עסקאות.
ההבהרה נשענת בין היתר על תיקון 96 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכנס לתוקף בשנת 2021 ונועד להתמודד עם מצבים ייחודיים של התחדשות עירונית. התיקון קובע כי גם כאשר הבניין נהרס והדירה המקורית אינה קיימת פיזית, הזכויות של בעל הדירה – או חליפו – ממשיכות להיחשב כזכויות בדירת מגורים מזכה. המשמעות היא שניתן למכור גם זכות עתידית לדירה שטרם נבנתה, תוך שימוש בפטורים הרגילים של דירת מגורים, בכפוף לעמידה בתנאים.
כדי ליהנות מהפטור, נדרשת עמידה בשלושה תנאים מצטברים: על היורש להיות בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש; על המוריש להיות בעלים של דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו; וכן – אילו היה המוריש מוכר את הדירה בעצמו, היה זכאי לפטור ממס שבח.
אחד החידושים המשמעותיים בנייר העמדה הוא ההבחנה בין שני מצבים מרכזיים. כאשר הירושה התרחשה לפני הריסת הבניין – היורש נחשב כמי שירש את הדירה המקורית, והוא יוכל לנצל את הפטור גם ביחס לדירת התמורה, כל עוד הוא עומד בתנאים. לעומת זאת, כאשר הירושה מתרחשת לאחר הריסת הבניין אך לפני השלמת הבנייה – הזכאות לפטור תיבחן לפי הוראות תיקון 96. במקרים אלו, אם הירושה התרחשה לאחר יום התחולה של התיקון (18.11.2021), ניתן יהיה לראות בזכות לדירה העתידית כדירת מגורים מזכה וליהנות מהפטור; אולם אם הירושה קדמה למועד זה – הפטור לא יחול, גם אם המכירה נעשית לאחר סיום הבנייה.
לצד זאת, רשות המיסים מדגישה כי ההטבות וההקלות הללו חלות אך ורק על פרויקטים של התחדשות עירונית, ואינן רלוונטיות לעסקאות נדל״ן אחרות, כגון עסקאות קומבינציה רגילות. במקרים שאינם נכללים בהנחיה, מומלץ לפנות לקבלת עמדה פרטנית מהגורמים המקצועיים ברשות.
עו״ד גבאי מוסיף כי מעבר להבהרה המשפטית, מדובר בצעד בעל משמעות רחבה לשוק כולו: “הוודאות שמייצרת רשות המיסים מאפשרת ליורשים לפעול בביטחון, מבלי לחשוש מהשלכות מס לא צפויות. בעבר, חוסר הבהירות היה אחד הגורמים המרכזיים שעיכבו פרויקטים – היום החסם הזה הולך ומתפוגג”.
בהיבט הרחב יותר, להסדרה זו יש גם השלכות לאומיות. בתקופה שבה הצורך בחיזוק מבנים ובהגנה על העורף מקבל משנה תוקף, קידום פרויקטים של התחדשות עירונית אינו רק עניין כלכלי – אלא גם אינטרס ציבורי ראשון במעלה. הסרת אי־הוודאות המיסויית צפויה להאיץ התקשרויות, להגדיל היצע פרויקטים, ולחזק את הביטחון של בעלי הדירות והיורשים כאחד.
כך, כמו האביב שמביא עמו פריחה והתחדשות, גם ההבהרה החדשה מסמנת התחלה של תקופה ברורה, יציבה ומעודדת יותר בשוק ההתחדשות העירונית – עבור הדור הוותיק, וגם עבור אלו שנכנסים לנעליו.
עו”ד יוסף (ספי) גבאי חבר בלשכת עורכי הדין בישראל בוגר תואר ראשון במשפטים (L.L.B) בהצטיינות ותואר שני במשפטים (L.L.M) . במהלך לימודיו נטל חלק פעיל בקליניקות לסיוע משפטי וסייע במסגרת זו למעוטי יכולת אשר נזקקו לשירותים משפטיים שונים.
עו”ד ספי גבאי התמחה בפרקליטות המדינה במחלקה האזרחית במחוז ירושלים ועסק במגוון תחומי המשפט האזרחי, במהלך התמחותו ייצג את המדינה בהליכים השונים ובהופעות בבתי המשפט בערכאות שונות. לאחר הסמכתו כחבר בלשכת עורכי הדין עבר עורך הדין ספי גבאי השתלמויות תעודה רבות בתחומי המקרקעין, נדל”ן, התחדשות עירונית ועריכת הסכמים, וכן שימש כיועץ משפטי במוקד לשירותים מהירים במנהל מקרקעי ישראל.
